Koopwoning bij echtscheiding: verdeling, uitkopen of verkopen

man kijkt in camera en wil woning verkopen

Bij de meeste scheidingen is het huis het zwaarste onderwerp. Niet omdat het juridisch zo ingewikkeld is, maar omdat er zoveel aan vastzit. Het is de plek waar de kinderen zijn opgegroeid, waar je verbouwd hebt, waar je thuis bent.

Hebben jullie een koophuis, dan komt daar de praktische kant nog bij: er zit een hypotheek aan vast, en vaak overwaarde of juist een restschuld. En toch moet er een knoop worden doorgehakt. Blijft er één van jullie wonen? Gaat het huis in de verkoop? Of blijven jullie voorlopig samen eigenaar?

Op deze pagina lees je welke mogelijkheden er zijn, wat ze kosten en waar je op moet letten.

Van wie is het huis eigenlijk?

Dit is de vraag waar veel mensen mee zitten, en waar hardnekkige misverstanden over bestaan.

Het huis staat op mijn naam, dus het is van mij. Dat klopt meestal niet. Zijn jullie in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is het huis van jullie samen, ook al staat er maar één naam op de akte. De tenaamstelling zegt iets over het juridisch eigendom, niet over de vraag wie er recht op heeft bij de verdeling.

Zijn jullie getrouwd onder huwelijkse voorwaarden, of na 1 januari 2018 in beperkte gemeenschap? Dan ligt het genuanceerder. Had je het huis al vóór het huwelijk, dan blijft het in principe van jou. Maar heeft je partner tijdens het huwelijk meebetaald aan de hypotheek of aan een verbouwing, dan kan hij of zij alsnog recht hebben op een deel van de waardestijging. Dat gebeurt vaker dan je denkt.

Kortom: de naam op de akte is niet doorslaggevend. Wat telt, is hoe jullie getrouwd zijn en wat er tijdens het huwelijk is gebeurd. Lees meer over gemeenschap van goederen.

Drie mogelijkheden met een koopwoning

Grofweg zijn er drie routes. Welke bij jullie past, hangt vooral af van de hypotheekruimte van degene die zou willen blijven.

De woning verkopen

Vaak de duidelijkste oplossing, en zeker de schoonste. Uit de opbrengst wordt de hypotheek afgelost. Blijft er geld over, dan verdelen jullie die overwaarde. Blijft er een schuld staan, dan moeten jullie afspreken wie die draagt.

Heb je Nationale Hypotheek Garantie en ontstaat er een restschuld? Dan kan het Waarborgfonds die onder voorwaarden kwijtschelden. Dat is een regeling waar mensen zelden aan denken, terwijl hij precies voor deze situatie bestaat.

En hoe het is om na de verkoop opnieuw te beginnen? Lees het persoonlijke verhaal van Margot over een eigen huis kopen na haar scheiding.

Eén van jullie koopt de ander uit

Wil jij in het huis blijven wonen, dan moet je je partner uitkopen. Dat betekent dat je de volledige hypotheek overneemt en de helft van de overwaarde uitbetaalt.

Er zit één harde voorwaarde aan, en die wordt vaak onderschat: de bank moet akkoord gaan. Dat heet ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. De bank bevestigt daarmee officieel dat degene die vertrekt niet langer aansprakelijk is voor de hypotheekschuld. En dat doet de bank alleen als jouw inkomen voldoende is om de hypotheek in je eentje te dragen.

Kun je dat niet aantonen, dan gaat het uitkopen niet door, hoe graag je ook wilt. Het is dus verstandig om dit vroeg uit te zoeken, voordat je je erop instelt dat je blijft.

Gaat het wel door, dan wordt de overdracht vastgelegd in een notariële akte van verdeling, en de afspraken daarover in het echtscheidingsconvenant. Soms tekent degene die vertrekt een afstandsverklaring: daarmee doet hij of zij afstand van het aandeel in de woning. Dat is een van de stukken die bij de notaris langskomen.

Samen eigenaar blijven

Soms lukt geen van beide, bijvoorbeeld omdat niemand de hypotheek alleen kan dragen en verkopen op dit moment ongunstig is. Dan kun je afspreken om voorlopig samen eigenaar te blijven.

Dat kan, maar het vraagt om afspraken die je niet moet uitstellen. Wie betaalt de hypotheek? Wie draait op voor het onderhoud? En vooral: wat gebeurt er bij een latere verkoop, en wanneer is dat moment? Zonder die afspraken sleept de situatie zich jaren voort.

Huurwoning? Dan gelden andere regels

Deze pagina gaat over de koopwoning. Hebben jullie een huurwoning, dan spelen er andere vragen: wie mag er blijven wonen, hoe het medehuurderschap werkt en wat je regelt met de tenaamstelling. Daar hebben we een aparte pagina over geschreven: lees scheiden en een huurwoning: wie mag er blijven wonen?

De fiscale kant

Bij de woning komt de belasting altijd om de hoek kijken, en dat is het onderdeel waar de meeste fouten worden gemaakt.

Uitkopen en renteaftrek. Verhoog je je hypotheek om je ex uit te kopen? Dan is de rente over dat extra deel meestal aftrekbaar als eigenwoningschuld.

De bijleenregeling. Krijg je overwaarde bij de verkoop, dan moet je die gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning om je volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Doe je dat niet, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

Tijdelijke aftrek na vertrek. Ben je uit de woning vertrokken maar betaal je nog mee aan de hypotheek? Dan mag je onder voorwaarden nog maximaal twee jaar renteaftrek behouden.

Overdrachtsbelasting. Goed nieuws: bij toedeling van de gezamenlijke woning aan één van jullie is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel moet er een notariële akte van verdeling worden opgesteld en ingeschreven bij het kadaster.

Er speelt meer dan dit. Lees over de fiscale kant van je scheiding, waaronder het woongenot dat als partneralimentatie kan worden gezien, en het nihilbeding dat je aftrek kan kosten.

Huwelijkse voorwaarden en het huis

Zijn jullie getrouwd onder huwelijkse voorwaarden, dan staat daar vaak een periodiek verrekenbeding in. Dat houdt in dat jullie jaarlijks zouden verrekenen wat er is overgespaard.

In de praktijk doet vrijwel niemand dat. En dan komt bij de scheiding de rekening: er moet alsnog verrekend worden over al die jaren. Is er tijdens het huwelijk gezamenlijk geld in de woning gestoken, bijvoorbeeld door een verbouwing of extra aflossing, dan kan je partner recht hebben op een deel van de waardestijging.

Dat kan om aanzienlijke bedragen gaan. Laat dit dus goed berekenen, ook als je denkt dat het wel meevalt.

Vergeet de praktische dingen niet

Naast de grote beslissingen zijn er de kleine dingen die later voor gedoe zorgen. Pas het energiecontract aan, wijzig de verzekeringen, geef de adreswijziging door voor de gemeentelijke belastingen, en informeer de hypotheekverstrekker.

Het klinkt als bijzaak, maar het is precies het soort ding waar mensen maanden later nog boos over worden.

Wat is wijsheid?

Er is geen standaardoplossing. Wat het beste is, hangt af van jullie financiële situatie, of er kinderen zijn, hoeveel hypotheekruimte er is en wat jullie voor de toekomst willen.

Wat wél altijd geldt: leg de afspraken zorgvuldig vast in het echtscheidingsconvenant. Bij de woning gaat het om grote bedragen en om afspraken die jaren doorlopen. Een afspraak die nu vaag is, wordt later een conflict.

Rustig en zorgvuldig regelen

Bij Stichting Oprechtscheiden werken jullie met één mediator en één advocaat, samen voor jullie allebei. Alles verloopt online en in je eigen tempo. Juist bij een onderwerp als de woning, waar veel geld en veel gevoel bij elkaar komen, helpt het als iemand het overzicht bewaakt.

Start met je scheiding, of stel ons eerst een vraag.

Veelgestelde vragen over woning en echtscheiding

Het huis staat op mijn naam. Is het dan van mij?

Meestal niet. Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is het huis van jullie samen, ongeacht wiens naam op de akte staat. Bij huwelijkse voorwaarden ligt het genuanceerder, maar ook dan kan je partner recht hebben op een deel van de waardestijging als er tijdens het huwelijk in de woning is geïnvesteerd.

Wie mag in het huis blijven wonen?

Dat bepalen jullie samen. Lukt dat niet, dan beslist de rechter. Zijn er kinderen, dan kijkt hij meestal naar bij wie de kinderen het grootste deel van de tijd wonen.

Hoe werkt uitkopen bij een koopwoning?

Degene die blijft, neemt de hypotheek volledig over en betaalt de ander de helft van de overwaarde. Dat kan alleen als de bank akkoord gaat met ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, en dat doet de bank alleen als je inkomen toereikend is. De afspraken worden vastgelegd in het convenant en daarna bij de notaris.

Wat is een afstandsverklaring?

Daarmee doet degene die vertrekt afstand van zijn of haar aandeel in de woning. Het is een van de stukken die bij de notaris worden opgemaakt bij de overdracht.

Moet je overdrachtsbelasting betalen bij uitkoop na scheiding?

Nee. Bij verdeling van de gezamenlijke woning na een echtscheiding is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel is een notariële akte van verdeling verplicht.

Mogen we na de scheiding nog samen in het huis blijven wonen?

Ja. Ook na de officiële inschrijving van de scheiding mogen jullie tijdelijk samen blijven wonen. Dat gebeurt regelmatig, bijvoorbeeld omdat er nog geen andere woning is. Maak dan wel afspraken over de kosten.

Wat gebeurt er met de hypotheek als we verkopen?

Die wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Is er overwaarde, dan verdelen jullie die. Blijft er een restschuld staan, dan moeten jullie afspreken wie die draagt.

Echtscheidingsconvenant opstellen,
inclusief verdeling van de woning

Maak hier een account