De gevolgen van een scheiding voor een koopwoning zijn meestal vrij heftig. Als je gaat scheiden moet je veel zaken regelen. Eén van de dingen waarover beslissingen genomen moeten worden, is het koophuis. Wie zal waar gaan wonen? En wat verandert er door de echtscheiding aan de hypotheek?
Scheiden met een koophuis
In veel gevallen is er bij een scheiding sprake van een gezamenlijk koophuis. Omdat bij de scheiding de gemeenschappelijke bezitting moeten worden verdeeld, geldt dat dus ook voor de woning. Het gezamenlijke koophuis moet worden verdeeld. En ook de hypotheek moet verdeeld worden. En als 1 van jullie in de woning wil blijven wonen, moet de hypotheek dus ook overgedragen worden. Waar moet je allemaal rekening mee houden en hoe pak je dat aan? Om een keuze te kunnen maken moeten jullie eerst inzicht krijgen in jullie situatie.
Van wie is het eigendom van de woning?
Bij het eigendom van de woning draait het om het huwelijksvermogensrecht. Dit bepaalt het aandeel van ieder van jullie. Hoe hebben jullie dit geregeld? Je kunt bijvoorbeeld in gemeenschap van goederen getrouwd zijn of op basis van huwelijkse voorwaarden. Of misschien wonen jullie wel samen met een samenlevingscontract? Zo kan het zijn dat slechts één van jullie de eigenaar is van de woning. Dan hoeft er niks verdeeld te worden. Maar als jullie beiden het eigenaarschap hebben, moeten jullie samen beslissen hoe jullie het huis verdelen. En hebben jullie samen een hypotheek? Dan moet ook de hypotheekschuld worden verdeeld.
Breng de hypotheeksituatie in kaart
Voordat jullie beslissen hoe jullie de woning verdelen, is het slim om de hypotheeksituatie te bekijken. Welk soort hypotheek hebben jullie destijds afgesloten? En wat is het openstaande bedrag van de hypotheekschuld? En check ook de verdeling van het eigenaarschap van de woning en hypotheek. Bezitten jullie beiden de helft of is de verdeling ongelijk? Vergeet ook niet dat je misschien nog producten hebt lopen die aan de hypotheek zijn gekoppeld, zoals bijvoorbeeld een aan de hypotheek gekoppelde levensverzekering. Ook de waarde daarvan moet je meenemen in de verdeling.
Laat de woningwaarde bepalen
Als de hypotheek-situatie inzichtelijk is gemaakt, is het ook belangrijk om de woningwaarde van het huis te weten. Die kun je op twee manieren achterhalen. Ten eerste kun je de meest recente WOZ-waarde aanhouden. Een tweede optie is het inschakelen van een taxateur voor een nieuwe taxatie. Zodra je de woningwaarde weet, kun je deze vergelijken met de hypotheekschuld. Zo weet je of er sprake is van overwaarde of onderwaarde. Hierover vertellen we later meer.
Neem de afspraken op in het echtscheidingsconvenant
Zodra jullie inzicht hebben in het eigenaarschap, de hypotheeksituatie en de woningwaarde, kunnen jullie beslissen hoe het huis wordt verdeeld. Uiteindelijk leggen jullie de afspraken over de verdeling vast op papier en neem je deze op in het echtscheidingsconvenant. Dit is de overeenkomst die jullie samen opstellen en die de basis vormt van jullie scheiding. Hierin vind je ook alle andere afspraken die jullie rondom de scheiding maken. Uiteindelijk kan de rechter op basis van dit document jullie scheiding uitspreken. Via onze site kan je op een gemakkelijk manier een scheidingsconvenant opstellen. Dat is gratis. Met deze link kan je daar meer over lezen: echtscheidingsconvenant opstellen
De gevolgen van de scheiding voor de hypotheek
De gevolgen voor de hypotheek hangen af van de keuze die jullie maken voor de verdeling van het huis. Bij verkoop van je woning hoef je geen boete te betalen aan de geldverstrekker. Je lost je schuld immers af. Verkoop je de woning echter met restschuld? Dan kun je in sommige gevallen deze schuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek. En bij overwaarde krijg je te maken met de bijleenregeling. En hoe zit het als één van beiden de ander uitkoopt? Dan kun je soms te maken krijgen met een boeterente. Dit kan het geval zijn wanneer de rentevaste periode opnieuw wordt ingevuld. Deze boete is principe voor degene die achterblijft in de woning, tenzij jullie dit in het echtscheidingsconvenant anders hebben bepaald.
Belangrijk: samen verantwoordelijk voor de hypotheek
Het is belangrijk om te benadrukken dat bij een gezamenlijke hypotheek, jullie beiden aansprakelijk zijn voor de hypotheekschuld. Dit is zo totdat jullie afspraken hebben gemaakt over de verdeling en dit zwart-op-wit hebben vastgelegd in een (ver)koopakte.
Er bestaan dus verschillende opties voor scheiden met een koopwoning. Welke optie het beste voor jullie is, hangt af van de situatie. Het is begrijpelijk als je graag advies wilt over de mogelijkheden én bijbehorende gevolgen. Hiervoor kun je contact opnemen met een hypotheekadviseur.
Drie opties voor de verdeling van de koopwoning bij scheiding
Nadat je inzicht hebt gekregen in jullie situatie, kunnen jullie beslissen wat er met de gezamenlijke woning gebeurt. Er zijn drie mogelijkheden:
- de ene koopt de ander uit
- het huis wordt verkocht
- of jullie blijven samen eigenaar van de woning
Optie 1: Uitkopen
Als jij graag in de woning wilt blijven wonen, zul je de ander moeten uitkopen. Dit betekent dat je van je partner het aandeel van het huis én de hypotheek overneemt. Om dit te bekostigen kun je eigen geld inzetten, zoals spaargeld of een schenking, of de huidige hypotheek verhogen. Check voordat je hierover afspraken maakt wel of je de hypotheeklasten in je eentje kunt dragen. Leg hierover pas afspraken vast in het echtscheidingsconvenant als je duidelijkheid hebt. Zo voorkom je kosten voor het niet nakomen van afspraken. Hoe je dit op een makkelijke manier in het echtscheidingsconvenant kunt opnemen kan je hier lezen: echtscheidingsconvenant opstellen
Als je de ander wilt uitkopen, is het de hypotheekverstrekker die uiteindelijk bepaalt of dit mogelijk is. De hypotheekverstrekker zal jouw financiële stand van zaken opnieuw bekijken, zoals je inkomen, schulden en eventuele alimentatie. Als de hypotheekverstrekker niet akkoord gaat, zullen jullie een andere oplossing moeten bedenken.
Uiteindelijk moet degene die de woning niet overneemt ervoor zorgen dat hij of zij wordt ontslagen van hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat betekent dat je dan niet meer verantwoordelijk bent voor de hypotheekschuld. Als je dit vergeet kan de hypotheekverstrekker alsnog bij jou aankloppen voor de aflossing. Onafhankelijk van wat je met elkaar hebt afgesproken over de verdeling. Je moet het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid schriftelijk vastleggen in de hypotheekakte. Hiervoor kun je terecht bij de notaris. Zoek je een notaris? Neem dan even contact met ons op: info@oprechtscheiden.nl
Wat als jullie allebei in de woning willen blijven?
Het kan natuurlijk ook zo zijn dat jullie allebei graag in het huis willen blijven. Meestal kan in zo’n geval degene die het hoogste bedrag biedt de ander uitkopen. Het is wel belangrijk dat jullie op de woningwaarde blijven letten en elkaar dus niet erg gaan overbieden.
Uitkopen met overwaarde
Stel dat jij in de woning blijft. Dan neem je wellicht het deel van hypotheekschuld van je ex-partner over. Of je sluit hiervoor een nieuwe hypotheek af. In beide situaties moet je het nieuwe deel of de nieuwe hypotheek gedurende de looptijd geheel aflossen. Op die manier heb je recht op hypotheekrenteaftrek.
Akte van verdeling
Als één van jullie het huis overneemt, krijgen jullie te maken met de akte van verdeling. In dit document legt de notaris vast wie het nieuwe eigenaarschap over de woning krijgt. Hierbij checkt de notaris eerst de huidige eigendomsrechten en legt vervolgens in de akte vast aan wie de woning wordt toebedeeld. Let erop dat dit document noodzakelijk is om officieel het eigendom over te dragen. Het is niet voldoende om deze afspraken alleen in het echtscheidingsconvenant vast te leggen. Na de scheiding bij de rechtbank moet je dus nog langs de notaris om dit te regelen.
Optie 2: Het huis verkopen
Misschien willen of kunnen jullie allebei niet in het huis blijven. In zo’n geval is het verkopen van de woning een optie. Soms is een gedwongen verkoop onvermijdelijk, bijvoorbeeld als er bij (één van) jullie sprake is van financiële problemen. De opbrengst van de verkoop gebruiken jullie dan om de hypotheekschuld af te lossen. Als er nog wat overblijft moet dat ook worden verdeeld. Die verdeling kan je opnemen in het echtscheidingsconvenant.
Wie blijft er in de woning totdat het verkocht is?
Een belangrijk punt dat ook nog wel eens wordt vergeten is: wie blijft er in het koophuis wonen totdat het verkocht is? En hoe verdelen jullie dan de onderhoudskosten van de woning in die periode? En nog een belangrijk punt: maak ook afspraken over hoe lang deze situatie maximaal kan voortduren. Als jullie via ons de scheiding regelen, dan komen al deze zaken ter sprake. Zo weten jullie zeker dat jullie niets vergeten.
Restschuld bij verkoop
Levert de verkoop van de woning niet genoeg geld op om de hypotheekschuld af te lossen? Dan blijven jullie zitten met een restschuld. Ook over deze restschuld moeten afspraken worden gemaakt met betrekking tot de verdeling. Ook dat kan je opnemen in het echtscheidingsconvenant.
Restschuld bij Nationale Hypotheek Garantie
Hoe zit het bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Bij NHG heb je bij gedwongen verkoop in sommige gevallen recht op kwijtschelding van de restschuld. Daarvoor moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Het is raadzaam om hoe dan ook zo snel mogelijk contact op te nemen met NHG om jullie situatie aan te kaarten. Je kan hierover ook meer informatie vinden op de site van de rijksoverheid onder het hoofdstuk nationale Hypotheek Garantie.
Overwaarde bij verkoop
Je kunt bij verkoop ook met overwaarde te maken krijgen. In zo’n geval levert de verkoop van het huis meer op dan de aflossing van de eigenwoningschuld. Van deze winst worden de eventuele kosten van een hypotheekadviseur of verkoopmakelaar afgetrokken. Het bedrag dat dan overblijft wordt onderling eerlijk verdeeld. De verdeling kan je opnemen in het echtscheidingsconvenant. Wil je weten hoe? Lees dan hier even verder: eigen huis bij echtscheiding
Bijleenregeling
Het bedrag dat uit de overwaarde ontstaat is de eigenwoningreserve. Bij verkoop met overwaarde zul je te maken krijgen met de bijleenregeling. Dit houdt in dat je de overwaarde die uit de verkoop vrijkomt, moet inzetten voor de aanschaf van een nieuwe woning. De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na verkoop van je oude woning. Meer over de bijleenregeling kan je lezen op de site van de Belastingdienst.
Optie 3: Samen eigenaar blijven
Naast verkopen of uitkopen, kunnen jullie er ook nog voor kiezen om samen eigenaar te blijven. Dit zorgt wel voor een complexe situatie, ook als jullie nog op goede voet staan. Maar het kan bijvoorbeeld een (tijdelijke) oplossing zijn om verhuizing te voorkomen voor je kinderen, als jij of je ex-partner de hypotheeklasten niet alleen bekostigen kan. Het is wel belangrijk dat je hierover duidelijke afspraken maakt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten van de hypotheeklasten en van onderhoud aan de woning. Bespreek daarnaast ook de termijn van deze situatie. En ook nu weer geldt: neem al deze afspraken heel duidelijk op in het echtscheidingsconvenant.
Gevolgen samen eigenaar blijven
Blijven jullie samen eigenaar van het huis? Wees dan bewust van de gevolgen die dit financieel en fiscaal gezien heeft. Stel dat jij op een gegeven moment een nieuw huis wilt kopen. Dan verlaagt het gezamenlijke eigenaarschap de maximale hypotheek die je daarvoor kunt afsluiten. Je bent voor de echtelijke woning namelijk nog hoofdelijk aansprakelijk.
Ook zul je te maken krijgen met fiscale gevolgen. Neem bijvoorbeeld het eigenwoningforfait. Dit ligt in z’n geheel bij de achterblijvende partner. Diegene krijgt 100% bijtelling bij zijn of haar inkomen. Degene die vertrekt heeft geen bijtelling, omdat die niet in het huis woont.
Verder moet je stilstaan bij de hypotheekrenteaftrek. Hierop heb je eigenlijk alleen maar recht als je daadwerkelijk in het echtelijke huis woont. In geval van een scheiding heeft de Belastingdienst hiervoor wel een speciale regeling, onder voorbehoud van bepaalde voorwaarden. Door deze regeling heb je 24 maanden na vertrek recht op hypotheekrenteaftrek. In deze periode kun je jouw financiële zaken op orde brengen. Na afloop van deze 24 maanden wordt het een deel van de alimentatie. Check dus goed wat hierbij haalbaar is.
Je scheiding op een makkelijke en goede manier regelen?
Wil je problemen rondom de koopwoning vermijden? Kijk dan even naar dit filmpje waarin we je laten zien hoe je op een makkelijke manier je echtscheiding kunt regelen, zonder dat je later voor problemen komt te staan.
