Wat moet je doen? Je gaat scheiden en hebt samen een koophuis. Wat moet je dan allemaal regelen en waar moet je op letten? Moet je scheiden nadat je het huis hebt verkocht? Of kan je beter eerst je echtscheiding regelen en daarna je koopwoning in de verkoop zetten? We geven je een duidelijk overzicht van de punten waar je rekening mee moet houden. Zo kan je zelf bepalen wat het beste is voor jullie. En wil je toch liever wat persoonlijk advies? Dan kan je natuurlijk even vrijblijvend contact met ons opnemen. Of naar de pagina eigen huis en verdeling bij echtscheiding gaan op onze site.
Wat gebeurt er met ons koophuis?
Het koophuis waarin je woont is waarschijnlijk een belangrijke issue voor je. Je huis is niet alleen iets van waarde, maar ook je thuis. Door de echtscheiding moet 1 van jullie de woning verlaten. Of misschien kiezen jullie er wel voor om beiden jullie woning uit te gaan. In ieder geval moet de waarde van de woning worden verdeeld.
Eerste beslissing: wie blijft er in de woning?
De beslissing wie er in de woning blijft is een lastige. Het is namelijk niet alleen een financiele kwestie, maar ook een emotionele. Het verlaten van de woning wordt vaak ervaren als een nederlaag. Alsof je de verliezende partij bent in de echtscheiding. Emotie is echter vaak een slechte raadgever. Misschien wil je wel in de woning blijven. Maar grote vraag is: kan je het wel betalen? De emotionele kant en de zakelijke kant zijn twee aparte kanten van dezelfde kwestie. Als je deze twee niet goed uit elkaar kunt houden, kan je financieel flink in de problemen komen.
Tweede punt: kan je de woning wel betalen?
Tijdens jullie huwelijk hebben jullie samen in 1 huis gewoond. Door de scheiding moeten er echter met dezelfde inkomsten twee huishoudens draaiende worden gehouden. Dit houdt in dat er twee woningen moeten zijn, twee hypotheken, twee inrichtingen, twee maal vaste lasten….enzovoorts. Probeer een financieel plaatje te schetsen van de nieuwe situatie. Hierbij kan je gebruik maken van de gratis template. Hierin zet je al je inkomsten en uitgaven op een rijtje. De situatie zoals die was toen jullie nog samen waren. De situatie tijdens de scheiding. En de te verwachten financiele positie ná de scheiding.
Wie is de eigenaar van de koopwoning?
Een goede volgende stap is vaststellen van wie de woning is. Wie is de eigenaar. Hoe hebben jullie dit geregeld toen jullie gingen trouwen? Zijn jullie in gemeenschap van goederen getrouwd? Of op huwelijkse voorwaarden? Of misschien hebben jullie een samenlevingscontract? Het huwelijksvermogensrecht bepaald in hoeverre jullie eigenaar zijn van het koophuis. Als jullie in gemeenschap van goederen zijn getrouwd zijn jullie beiden eigenaar. Maar het kan ook zo zijn dat maar één van jullie de eigenaar is van de woning. Dan hoeven jullie niets te verdelen. Dat komt niet zo vaak voor. Zijn jullie beiden eigenaar? Dan moeten jullie samen beslissen hoe jullie het huis verdelen. En hebben jullie samen een hypotheek? Dan moeten jullie ook de hypotheekschuld verdelen.
Hoe stel je de waarde van je woning vast?
Om de huidige waarde van de woning vast te stellen heb je een aantal mogelijkheden. De makkelijkste optie is in gezamenlijk overleg met elkaar bepalen wat een reëele waarde is. Voor inzicht daarin kan je je eigen huis bijvoorbeeld vergelijken met dezelfde woning in jouw straat. Andere methode is dat je uitgaat van de meest recente WOZ waarde. En vind je het moeilijk om in overleg met elkaar tot een juiste waardebepaling te komen? Dan is het een goed plan om een taxateur in te schakelen. De taxateur kan je een reële inschatting geven van het bedrag dat je woning op dit moment waard is
Verandert de hypotheek door de scheiding?
Niet alleen de waarde van de woning moet duidelijk zijn, maar ook de waarde van de hypotheek. Wat is het openstaande bedrag van de hypotheekschuld? En heb je misschien nog producten die aan de hypotheek zijn gekoppeld. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een aan de hypotheek gekoppelde levensverzekering. Ook die verzekering heeft een bepaalde waarde. Die waarde moet je ook meenemen in de verdeling. Breng eerst de schuld en de waarde in kaart. Dit kan je meenemen in je beslissingen over de woning bij de echtscheiding.
Wat zijn de gevolgen van de echtscheiding voor de hypotheek?
Of en hoe de hypotheek verandert door de scheiding hangt af hoe jullie de woning gaan verdelen. Als jullie het huis verkopen hoef je bijvoorbeeld geen boete te betalen aan de hypotheekverstrekker. Je lost je schuld dan namelijk af. En heb je een restschuld bij de verkoop? Dan kan je in sommige gevallen de restschuld meefinancieren als je een nieuwe hypotheek afsluit. En als de ene partner de andere uitkoopt? Dan kan je bij overwaarde te maken krijgen met een boeterente. Dit kan zo zijn wanneer de rentevaste periode opnieuw wordt ingevuld. Uitgangspunt is dat deze boete voor degene is die in de woning blijft. In het echtscheidingsconvenant kan je hierover echter ook andere afspraken maken.
Blijf je na de scheiding samen verantwoordelijk voor de hypotheek?
Bij een gezamenlijke hypotheek blijf je gezamenlijk verantwoordelijk totdat jullie afspraken hebben vastgelegd over de verdeling. Deze afspraken moeten zwart op wit staan in de verkoopakte. Het is dus niet zo dat je door de scheiding automatisch niet meer kunt worden aangesproken voor de hypotheekschuld. Je zal dit ook goed moeten vastleggen in het echtscheidingsconvenant. In ieder geval is het belangrijk dat je je goed laat voorlichten. Je echtscheidingsmediator of advocaat kan je hier meer over vertellen.
Welke mogelijkheden zijn er als je gaat scheiden?
Als jullie hebben vastgesteld wat de exacte financiële situatie is, kunnen jullie een beslissing nemen over de woning. Er zijn drie mogelijkheden
Een van jullie blijft in de woning en koopt de ander uit- Jullie verkopen de woning
- Jullie blijven samen eigenaar van de woning
Mogelijkheid 1: Je partner uitkopen na de scheiding
Als jij na de scheiding graag in de woning wilt blijven wonen is het gebruikelijk dat je je partner uitkoopt. Dit houdt in dat je het deel van de woning en hypotheek van je partner overneemt. Als je precies weet wat de waarde van de woning is, hoeveel de hypotheek is, en wie eigenaar is van welk deel, dan kan je bepalen wat het uitkoopbedrag moet zijn. Soms is het mogelijk om dit bedrag bij elkaar te krijgen door de hypotheek te verhogen. Of je kan bijvoorbeeld je spaargeld inzetten.
Gelukkig kon ik geld lenen van mijn ouders. Anders had ik mijn ex nooit kunnen uitkopen. Elisa
Wie bepaalt of je kan uitkopen?
Of je de ander kan uitkopen zal uiteindelijk worden bepaald door de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker checkt je financiële situatie zoals inkomen schulden en eventuele alimentatieverplichtingen. Als de hypotheekverstrekker niet akkoord gaat met de uitkoop dan gaat het niet door. En steeds geldt: neem alle afspraken duidelijk op in het echtscheidingsconvenant. Zo voorkom je problemen achteraf.
Wat is hoofdelijke aansprakelijkheid?
Degene van jullie die de koopwoning niet overneemt – dus degene die uitgekocht wordt – moet er voor zorgen dat er een ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid komt. Dit betekent dat je niet meer verantwoordelijk bent voor het aflossen van de hypotheekschuld. Zolang je dit niet hebt geregeld kan de hypotheekverstrekker bij jou aankloppen voor de aflossing. Ook als je niet meer in de woning woont en als je hebt afgesproken dat de ander de hypotheek zal betalen. Ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid kan je vastleggen in de hypotheekakte. De notaris kan dit voor je regelen. Leg het ook vast in het echtscheidingsconvenant. We kunnen je daarbij helpen. Neem dan even contact met ons op.
Wat nou als je allebei in de woning wilt blijven?
Als jullie allebei in de woning willen blijven kan het zo zijn dan je elkaar wilt uitkopen. Dan is het meestal zo dat degene die het hoogste bedrag kan bieden degene wordt die in de woning blijft. Valkuil is dat je elkaar gaat overbieden. Probeer wel de werkelijke waarde van de woning in de gaten te houden. Als je er toch niet uitkomt, is het verstandig om een mediator in te schakelen. Die kan jullie begeleiden om tot een goede oplossing te komen.
Wat gebeurt er met overwaarde bij uitkopen?
Bij uitkopen neemt degene die uitkoopt niet alleen de hypotheek over van de ander. Degene die wordt uitgekocht heeft ook recht op de helft van de overwaarde van de woning.
Wat is de akte van verdeling?
Als een van jullie beiden de woning overneemt van de ander krijgen jullie te maken met de akte van verdeling. Dit is het stuk waarin wordt vastgelegd wie de nieuwe eigenaar is van de woning. Dit doet de notaris. De notaris checkt wat de eigendomsrechten zijn van de woning. Daarna legt hij in een akte vast hoe de nieuwe verdeling gaat worden. De akte van verdeling heb je nodig om het eigendom van de woning te kunnen overdragen aan de ander.
Mogelijkheid 2: jullie verkopen de woning
Als jullie allebei niet in de woning willen (of kunnen) blijven, is het de beste optie om de woning te verkopen. Je hoeft met de scheiding niet te wachten totdat de woning is verkocht. De situatie zoals die op dit moment is wordt opgenomen in het echtscheidingsconvenant. Als jullie de woning verkopen moet de opbrengst worden verdeeld. Met de opbrengst kunnen jullie de hypotheekschuld aflossen. Als er sprake is van overwaarde moet ook de overwaarde worden verdeeld. Maar ook als er sprake is van onderwaarde moeten jullie het tekort verdelen. De afspraken over de verdeling neem je weer op in het echtscheidingsconvenant. Wil je weten hoe? Lees dan hier even verder: eigen huis bij echtscheiding
Wie blijft er in het huis totdat het is verkocht?
Ook belangrijk om afspraken over te maken: wie blijft er in de woning wonen totdat het verkocht is? De verkoop kan soms heel lang duren. Hoe vullen jullie die tussenliggende periode in? En hoe verdelen jullie dan de onderhoudskosten van de woning. in die periode? Ook een belangrijk punt: maak ook afspraken over hoe lang deze situatie maximaal kan voortduren.
Mogelijkheid 3: Jullie blijven na de scheiding samen eigenaar van de woning
Behalve verkopen of uitkopen, is er ook de mogelijkheid dat jullie samen eigenaar blijven van de woning. Ook na de echtscheiding. Dit is wel een beetje een ingewikkelde situatie. Je blijft dan financieel behoorlijk van elkaar afhankelijk. De meeste stellen die gaan scheiden vinden dit daarom niet zo’n goede oplossing. Maar het kan soms toch een (tijdelijke) optie zijn om verhuizing te voorkomen voor je kinderen. Of als jij of je ex de hypotheeklasten niet alleen kan opbrengen. Vooral in deze situatie is het heel belangrijk dat je duidelijke afspraken met elkaar maakt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten van de hypotheeklasten en van onderhoud aan de woning. Belangrijk is ook om een termijn af te spreken dat deze situatie voortduurt.
Scheiden en samen een koophuis? Beide eigenaar?
Blijf je beiden eigenaar van de woning die jullie hadden toen jullie gehuwd waren? Dan wordt het meestal lastig om (nog) een nieuwe hypotheek af te sluiten. Omdat je al een hypotheek hebt wordt het moeilijk om nog een hypotheek te krijgen bij de bank. Ook zijn er fiscale gevolgen waar je aan moet denken als je beiden eigenaar blijft. Het beste is om dit in jullie specifieke situatie even na te vragen bij een hypotheekadviseur.
Wat moet je doen met de afspraken over de woning?
Wij krijgen regelmatig de vraag of het niet beter is om eerst de woning te verkopen en pas daarna de scheiding te regelen. Dat is helemaal niet nodig. In het echtscheidingsconvenant kan je de situatie opnemen zoals die exact is. Met andere woorden. Als de woning nog niet is verkocht neem je alvast op wat je gaat doen op het moment dat de woning wél wordt verkocht. Zodra je inzicht hebt in het eigenaarschap, de hypotheek en de waarde van de woning, kunnen jullie beslissen hoe het huis verdeeld wordt. Deze afspraken leggen we voor jullie vast in het echtscheidingsconvenant.
Wat is het echtscheidingsconvenant?
Het echtscheidingsconvenant is de overeenkomst waarin alle afspraken over jullie scheiding staan. Het vormt de basis van jullie scheiding. Ook alle andere afspraken die jullie rondom de scheiding maken staan hierin. Uiteindelijk kan de rechter op basis van dit document jullie scheiding uitspreken. Via onze site kan je op een gemakkelijk manier een scheidingsconvenant opstellen. Dat is gratis. Via je eigen account krijg je toegang tot en schat aan informatie. Je kan dan op ene hele handige wijze een echtscheidingsconvenant maken. En ook een ouderschapsplan trouwens. Verder heb je dan toegang tot handige checklists en duidelijke stappenplannen. Meld je hier direct gratis aan om toegang te krijgen tot de echtscheidingscockpit.
Nog meer informatie?
Ga dan even naar onze andere blog: je koopwoning en je scheiding | Wat zijn de gevolgen
De Belastingdienst helpt met het regelen van de scheiding via de online scheiden-checklist, die op basis van vier vragen een persoonlijk overzicht geeft van de belastingen en toeslagen die je moet regelen. Op belastingdienst.nl/scheiden vinden scheiders meer informatie over de belangrijke onderwerpen om bij stil te staan.
